계약이 끝나 이사를 가야 하는데 집주인이 보증금을 안 돌려주면 정말 막막하죠. 이럴 때 쓰는 게 임차권등기명령이에요. 저도 직접 신청해 봤는데 생각보다 까다롭고 시간도 오래 걸리더라고요.
그래서 제도가 뭔지부터 신청 요건, 신청서 작성과 서류, 등록면허세 납부까지 제가 겪은 순서대로 정리했어요. 같은 일로 고생하시는 분들이 조금이라도 수월하게 진행하시도록요.
계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청하세요. 등기가 되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 단, 신청만 하고 바로 이사하면 안 되고 등기가 완료된 걸 확인한 뒤 나가야 해요.
임차권등기명령이란
전세나 월세 계약기간이 끝났는데도 집주인에게 보증금을 돌려받지 못했다면, 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 등기가 되면 이사를 가더라도 그 집에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요. 쉽게 풀면 이래요.
- 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청할 수 있어요.
- 등기가 되면 이사를 가도 기존 집에 대한 법적 권리를 주장할 수 있어요.
- 대항력이 있으면 보증금 전액을 돌려받을 권리가 있어요.
- 대항력이 없다면 소액 임차보증금만큼은 보장받을 수 있어요.
먼저 알아둘 용어
아래 용어를 알면 뒤 내용이 훨씬 쉬워요. 이미 아신다면 건너뛰셔도 돼요.
- 임대인: 집주인(임대료를 받고 빌려주는 사람)
- 임차인: 전세·월세 세입자(요금을 내고 빌려 쓰는 사람)
- 대항력: 내 전·월세집에 대한 법적 권리. 집이 다른 사람에게 넘어가도 임대차 내용을 주장할 수 있는 힘이에요.
- 우선변제권: 집이 경매·공매될 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리예요.
- 채무자/채권자: 돈을 빌린 사람 / 빌려준 사람
- (법원) 경매: 빚을 못 갚을 때 채권자가 신청하면 법원이 채무자의 물건을 매각해 그 대금으로 빚을 갚게 하는 절차예요.
참고로 경매는 보통 이렇게 시작돼요. 집주인이 부동산을 살 때 은행 대출을 끼면 집주인이 채무자, 은행이 채권자가 돼요. 집주인이 돈을 못 갚으면 은행이 법원에 경매를 신청하죠. (임차인이 보증금을 못 받아 직접 강제경매를 신청하는 방법도 있지만 여기서는 생략할게요.)
신청 전 꼭 알아둘 주의사항
- 계약한 집에 전입신고가 되어 있어야 신청할 수 있어요.
- 전입신고가 안 되는 집(무허가 건물 등)은 신청할 수 없어요.
- 신청하고 바로 이사 가면 안 돼요. 집에 대한 권리가 사라질 수 있어요.
- 법원에 임차권등기가 된 것을 확인한 뒤에 이사하세요.
- 보증금을 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있어요.
임차권등기명령 신청 요건
「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항에 따라, 아래 두 조건을 모두 만족한 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있어요.
- 임대차 계약이 종료됐을 것 (해지통고에 따른 종료나 합의 해지 포함)
- 임대인에게 보증금을 전부 또는 일부 받지 못한 상태일 것
임차주택 범위는 이래요.
- 등기부등본에 등기된 경우에만 가능해요(무허가 건물은 신청 불가).
- 다가구주택의 일부처럼 주택 일부를 임차한 경우도 가능해요(도면 첨부).
- 등기부상 용도가 주거가 아니어도, 주거용으로 쓴 사실을 증명하는 서류가 있으면 가능해요.
- 사용승인·건축물대장 작성·임대인 명의 소유권 보존등기가 가능한 경우, 임대인을 대위해 보존등기를 마친 뒤 신청할 수 있어요(증명 서면 첨부).
임차인 범위는 이래요.
- 계약 종료 시 대항력이 있는 임차인
- 계약 종료 시 대항력을 상실한 임차인(단, 양수인을 상대로는 신청 불가). 양수인은 경매로 낙찰받은 사람을 말해요.
- 전차인(다시 세를 얻은 사람)은 임대인에 대한 의무만 있고 권리가 없어 신청할 수 없어요.
신청 순서와 서류 작성
임차인은 아래 사항을 적은 임차권등기명령 신청서를 작성·서명한 뒤, 첨부서류와 함께 관할 법원에 접수하면 돼요. 신청서 기재 항목은 이래요.
- 사건의 표시 / 임차인·임대인의 성명·주소, 임차인 주민등록번호
- 대리인이 신청하면 대리인 성명·주소
- 임대차 목적인 주택·건물의 표시(일부라면 도면 첨부)
- 반환받지 못한 보증금액과 차임(미등기 전세는 전세금)
- 신청의 취지와 이유 / 첨부서류의 표시 / 연월일 / 법원의 표시
처음 보면 막막한데, 먼저 아래 신청서 양식을 받아 차근차근 채우면 돼요.
○ 표시된 부분 위주로 본인 내용을 적으면 돼요.
- 신청인: 본인 이름·주민번호·주소(대리인이면 대리인 정보)
- 피신청인: 집주인 이름·주민번호·주소. 집주인이 이사 가 주소를 모르면 내용증명을 먼저 보내고, 반송되면 반송된 내용증명과 임대차계약서를 들고 주민센터에서 임대인 주민등록초본을 발급받으면 주소를 확인할 수 있어요.
- 1~5번 항목: 부동산 계약서를 보고 작성하고, 못 받은 보증금이 얼마인지 적어요.
- 첨부서류: 건물등기부등본 1통, 주민등록등본 1통, 임대차계약서(부동산 계약서) 사본, 부동산 목록 5통
부동산 목록 양식도 함께 받아 작성하세요.
- 부동산 목록의 건물 표시는 건축물대장을 발급받아 그대로 옮겨 적으면 돼요.
- 도면은 조금 까다로운데, 집 구조를 직접 그리고 동서남북을 표시해야 해요. 방위가 헷갈리면 지도 앱의 나침반을 이용하세요.
- 도면에 내가 점유한 부분을 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ로 명확히 표시하세요.
등록면허세 납부와 전자소송
서류를 다 준비했다면 등록면허세를 내야 해요. 수도권은 서울시 ETAX, 지방은 위택스에서 납부하면 돼요. 자세한 절차는 아래 글에 잘 설명돼 있어요.
전자소송 등록면허세 납부방법(위택스, 이택스)
부동산 가압류, 부동산 강제경매신청, 임차권등기명령신청등 부동산등기부에 결정의 취지가 기입이 되어야 ...
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전자소송으로 진행하는 방법은 아래 영상을 참고하세요.
참고로 「주택임대차보호법」 제3조의3 제8항에 따라, 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요.
자주 묻는 질문
임차권등기명령을 신청하면 바로 이사 가도 되나요?
안 돼요. 신청만 하고 이사하면 권리가 사라질 수 있어요. 법원에 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하세요.
보증금을 일부만 못 받았는데도 신청할 수 있나요?
네, 전부든 일부든 돌려받지 못했다면 신청할 수 있어요. 계약이 종료된 상태여야 한다는 점만 충족하면 돼요.
집주인이 이사 가서 주소를 모르겠어요.
내용증명을 먼저 보내고, 반송되면 반송된 내용증명과 임대차계약서를 들고 주민센터에서 임대인 주민등록초본을 발급받아 주소를 확인할 수 있어요.
신청 비용은 제가 부담해야 하나요?
「주택임대차보호법」 제3조의3 제8항에 따라 신청·등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요.
함께 보면 좋은 글
보증금 보호와 함께 보면 좋은 글이에요.
근거: 「주택임대차보호법」 제3조의3, 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」. 저는 전문가가 아니니 참고용으로 봐 주세요.
이 글은 임차권등기명령 제도와 신청 방법을 직접 경험을 바탕으로 정리한 글이에요. 법령·서식은 개정될 수 있으니, 실제 신청 전 대한민국 법원 전자소송이나 관할 법원에서 최신 내용을 확인하세요.
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