전입신고만 했다간 보증금 못 받는 이유

임차인의 권리는 크게 두 가지예요. 첫째는 대항력, 둘째는 최우선변제권이에요. 대항력을 가지려면 점유와 전입신고를 해야 해요. 그런데 전입신고를 했다고 무조건 대항력이 생기는 건 아니에요. 전입신고가 말소기준보다 빠른 날짜여야 대항력이 생겨요.

용어 정리

• 대항력(계약기간과 보증금을 보장받는 권리)
• 최우선변제권(보증금 중 일정한 금액을 경매 낙찰금에서 우선하여 받는 권리)
• 점유(부동산 계약서상 위치에 임차인이 거주)
• 전입신고(새로운 거주지로 이동했다는 것을 신고)
• 말소기준(=소멸 기준=소멸이 되는 기준=해당 날짜보다 뒤의 권리는 소멸되어 효력이 없음)
• 말소기준의 종류: 선순위 전세권자, 경매개시 결정, 근저당, 가압류, 담보가등기예요. 이 중 가장 빠른 날짜가 말소기준이 돼요.

예를 들어 볼게요. A가 2017년 1월 1일에 부산의 15평 투룸을 보증금 1,700만 원·월세 20만 원에 계약하고, 그날 바로 전입신고와 점유를 했어요.

그런데 계약 당시 등기부등본을 보니 2015년 1월 1일에 B은행이 5억 원의 근저당을 잡아 둔 상태였어요.

이 집이 경매로 넘어가면 B은행의 근저당(2015.1.1)이 A의 전입신고(2017.1.1)보다 빨라요.

그래서 말소기준은 2015년 1월 1일이 되고, 그 뒤의 권리는 모두 소멸돼요. 결국 A는 대항력이 없는 셈이에요.

대항력이 있었다면 경매 낙찰금에서 배당을 받거나 낙찰자에게 직접 받으면 돼요.

낙찰금이 보증금보다 적으면 모자란 금액은 낙찰자에게 직접 받고요.

소액임차인 최우선변제란?

하지만 A는 대항력이 없어 보증금을 보장받을 권리가 없고, 자칫 보증금을 전부 날릴 수 있어요. 이런 상황을 막으려고 나라에서 만든 게 바로 소액임차인 최우선변제 제도예요.

대항력이 없는 사람이라도 이 금액만큼은 다른 선순위 권리를 제치고 임차인에게 먼저 주라는 거예요. 단, 보증금·지역·개정 시점에 따라 받을 수 있는 최우선변제금이 제각각 달라요.

현행(2026년 기준) 최우선변제 금액

2023년 2월 21일 개정 기준이 지금도 적용돼요. 내 보증금이 아래 '보증금 범위' 이하이고 대항력(점유+전입신고)을 갖추면, 경매 시 '최우선변제 금액'까지 다른 권리자보다 먼저 받을 수 있어요.

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지역	보증금 범위(이하)	최우선변제 금액
서울특별시	1억 6,500만원	5,500만원
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포	1억 4,500만원	4,800만원
광역시(과밀억제권역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택	8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

단, 우선변제 금액이 주택가액(낙찰가)의 1/2을 넘으면 1/2까지만 받을 수 있어요. 아래는 제도 이해를 돕는 과거 사례예요.

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기준시점	지역	최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금 범위	최우선변제를 받을 수 있는 금액
2014.01.01 - 2016.03.30	서울특별시	9,500만원	3,200만원
	수도권 과밀억제권역	8,000만원	2,700만원
	광역시(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주	6,000만원	2,000만원
	그 밖의 지역	4,500만원	1,500만원
2016.03.31 - 2018.09.17	서울특별시	10,000만원	3,400만원
	수도권 과밀억제권역	8,000만원	2,700만원
	광역시(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주	6,000만원	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원	1,700만원

가장 중요한 건, 이 법의 적용 기준이 가장 빠른 말소기준일(근저당 등)이라는 점이에요. 그래서 그 시점의 시행령 금액을 적용받아요. 풀어서 설명해 볼게요.

(2015.01.01) B은행의 근저당

(2017.01.01) A의 부산 전입신고 →전입신고는 다음날 00시부터 효력 발생(2017.01.02 00:00)

A가 2017년 1월 1일에 부산(그 밖의 지역)에서 1,700/20으로 계약하고 전입신고·점유까지 했으니 계약 당시 법(2016.3.31~2018.9.17)을 적용받을 것 같지만, 실제로는 아니에요.

B은행 근저당이 설정될 당시의 법(2014.1.1~2016.3.30)을 적용받아서, 1,500만 원까지만 보장되고 나머지 200만 원은 날리게 돼요.

더 자세한 지역별 금액은 위 표에 정리해 두었으니 참고하시면 도움이 될 거예요.

그리고 소액임차인이 최우선변제금을 받으려면 아래 조건을 갖춰야 해요.

1. 최우선 변제금 이하의 보증금
2. 경매개시 결정 등기 전에 대항력(점유+전입신고)을 갖춰야 해요.
3. 경매개시 시 배당요구를 해야 해요.
4. 배당요구 종기일(배당요구를 할 수 있는 마지막 날)까지 대항력을 유지해야 해요.

대항력은 이사를 가면 사라지는데, 부득이하게 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 효력이 생긴 뒤에 이사하면 대항력이 유지돼요.

자주 묻는 질문

전입신고만 하면 최우선변제를 받나요?

아니요. 경매개시결정 등기 전까지 대항력(주택 점유 + 전입신고)을 갖추고, 보증금이 지역별 소액보증금 범위 이하여야 해요. 확정일자는 우선변제권(순위 배당)에 필요하고, 최우선변제는 소액임차인 요건이 핵심이에요.

최우선변제 금액을 항상 전액 받나요?

우선변제 금액이 주택가액(낙찰가)의 1/2을 넘으면 1/2까지만 받아요. 같은 주택에 소액임차인이 여럿이면 전체 우선변제액이 주택가액 1/2을 넘지 않도록 나눠서 배당돼요.

어느 시점의 기준 금액을 적용하나요?

선순위 담보물권(근저당 등) 설정일이 속한 시점의 시행령 기준을 적용해요. 내 계약일이 아니라 '선순위 담보 설정일'이 기준이라는 점이 중요해요.

공식 확인: 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 · 찾기쉬운 생활법령정보(법제처). 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아니에요. 개별 사안은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.

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